Dr. Markus Witt zum Immobilienreport Regensburg: „Die Hitze verlagert sich sprunghaft in den Landkreis“

von Fabian Lutz am in Wachsen ist einfachKommentieren

Der Immobilienreport 2016 der Sparkasse Regensburg ist da: Mit 5.000 vergriffenen Exemplaren und über 30.000 Downloads war die erste Ausgabe im vergangenen Jahr ein großer Erfolg. Das Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg IRE|BS hat darin exklusiv für die Sparkasse den Wohnimmobilienmarkt beleuchtet. Der Immobilienreport 2016 konzentriert sich auf das Thema Bauland in der Stadt und im Landkreis Regensburg. Wir haben dazu Dr. Markus Witt, Mitglied des Vorstandes der Sparkasse Regensburg, zum Interview gebeten.  

 

Lieber Herr Dr. Witt, als der erste Immobilienreport Regensburg im September 2015 herauskam, sagten Sie auf der Pressekonferenz einen Satz, der schnell zum geflügeltem Wort wurde: „Der Markt ist heiß, aber nicht überhitzt.“ Würden Sie ihn heute, ein Jahr danach, genauso wiederholen? Oder haben sich in der Zwischenzeit wichtige Koordinaten verschoben?

Ich würde diesen Satz weiter so stehen lassen. Die Preissteigerungen haben sich in der Stadt und im Landkreis weiter fortgesetzt, sowohl bei den Kaufpreisen, als auch bei den Mieten. Und das in allen Segmenten, seien es Einfamilienhäuser, Mietwohnungen oder Reihenhäuser.

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Der Markt ist also noch heißer als vor einem Jahr. Zu heiß?

Nein. Er ist nach wie vor nicht überhitzt. Sie wissen, seit Jahren betone ich in Interviews, dass wir in Regensburg keine Immobilienblase haben.

Wir haben nach wie vor viele, viele Menschen, die gerne in Regensburg leben und arbeiten wollen. Wir erwarten weiter einen Nettozuwachs in der Bevölkerung. Solange wir Wohnungen bauen, in die auch Menschen einziehen, ist der Markt noch gesund. Wir haben mehr Nachfrage als Angebot an Wohnraum, daher steigt das Thermometer. Eine normale Entwicklung. IRE|BS legt sich für uns auch auf eine Prognose fest, die ein weiteres Ansteigen der Immobilienpreise um zwölf bis 13 Prozent bis 2020 erwartet.

Wir stellen zudem fest, dass die Mieten nun nachziehen. Das sind klare Zeichen, dass sich die Investition in eine Immobilie in Regensburg weiter lohnt.

 

Aber das Wohnen wird immer teurer. Nach neuesten Zahlen (Anm. Studie Immoscout) beträgt der Wohnkostenanteil an der Kaufkraft je Haushalt bereits 23,2 Prozent. Regensburg liegt damit hinter Freiburg im Breisgau (29,3) und München (27,1) auf Platz 3 der teuersten deutschen Städte. Macht Ihnen das – trotz allem Optimismus – nicht auch ein wenig Sorge?

Der Anteil der Miete am gesamten Haushaltseinkommen bereitet mir schon etwas Sorge. Er ist in den letzten Jahren insgesamt sehr hoch geworden. Das ist eine Aufgabe für die Politik. Und in Regensburg kann man spüren, dass sich die Verantwortlichen dieser Aufgabe auch annehmen. Das grundsätzlich Positive an den Zahlen ist, dass wir danach in einer Gegend leben, in die viele Leute wollen. Egal welche Daten wir heranziehen, sei es der Erschwinglichkeitsindex oder der Wohnkostenanteil, den Sie genannt haben: Wir befinden uns mit Regensburg immer unter den Top 5 in Deutschland. Das ist ein Ausdruck von Prosperität. Darauf können wir stolz sein. Auch die Sparkasse Regensburg ist in diesem Gefüge ein wichtiger Baustein. Denken Sie nur an die Einkommens- und Gewerbesteuern, die wir mittelbar oder unmittelbar entrichten. Und als Finanzierer des Mittelstands und Finanzpartner der vielen Menschen, die hier leben, leisten wir ebenfalls einen wichtigen Beitrag, dass der Motor in der Region weiter läuft.

 

Der Druck auf dem Immobilienmarkt ist also ein Zeichen von Stärke?

Absolut. Wir haben, soweit ich weiß, in Regensburg inzwischen mehr Arbeitsplätze als Einwohner. Mit dem damit verbundenen Nachteil, dass der Wohnraum knapp wird. Ein Markt des Mangels, vor allem auch auf dem Land.

 

Auch die LBS hat festgestellt, dass es im Moment nicht genügend Objekte gibt. Trotz der hohen Anzahl von Wohnbauten gibt es zu wenig Bauland. Was muss geschehen, damit sich die Lage wieder entspannt?

Hier muss man differenzieren. In der Stadt bauen wir bis 2020 mehr als 9000 Wohnungen. Das ist schon eine ganze Menge. Das wird schrittweise zu einer Entspannung im Stadtgebiet führen. Ich erwarte hier ab 2020 eine Stabilisierung – wenn auch auf hohem Niveau. Der Landkreis muss sich noch intensiver damit beschäftigen, welche Wohnformen er anbieten möchte. Ich sage, Geschosswohnungsbau darf auch dort nicht mehr tabu sein, wenn man weiter am Wachstum teilhaben möchte.

 

Aber ziehen die Leute nicht gerade aufs Land, weil sie sich den Traum vom kleinen Häuschen mit Garten erfüllen möchten?

In der Vergangenheit war das sicher so. Aber ich bin mir zu 99,9 Prozent sicher, dass sich das ändern wird. Von unseren 41 Landkreisgemeinden weisen die meisten – wenn sie überhaupt Bauland haben – nur Baugebiete für Einfamilienhäuser aus. Aber die Kaufaktivitäten steigern sich, nicht nur in den stadtnahen Gemeinden. Wir sehen deutlich, dass sich die Hitze sprunghaft in den Landkreis verlagert. Geht die Entwicklung so weiter, befinden wir uns bald in einem wirtschaftlichen Ballungsgebiet – und dann brauchen wir auch einen Mehrgeschossbau in 20 bis 35 Kilometer Entfernung vom Domplatz. Ich bin kein Psychologe oder Meinungsforscher, Herr Lutz. Aber ich wage zu behaupten: Der Wunsch nach der Landidylle wird in Zukunft nachrangiger werden. Denn auch wenn man sich keine Wohnung in der Innenstadt leisten kann, möchte man doch trotzdem vom Wohlstand profitieren.

 

Was sind im Moment die spannendsten Immobilienprojekte in Regensburg und Umgebung? Wo lohnt es sich genauer hinzuschauen? Und wie kann die Sparkasse Regensburg helfen?

Wir haben unglaublich viele interessante Baugebiete in der Stadt, ob das jetzt der Brandlberg ist, das Dörnbergviertel oder die Nibelungenkaserne, um nur die Größeren zu nennen. Auch auf dem Land gibt es viele spannende Sachen zu entdecken. Wie interessant oder realistisch ein Investment ist, hängt immer vom eigenen Geldbeutel und den persönlichen Motiven ab. Ich meine, man muss immer die „Total Costs“ im Blick haben: ein Pendler hat direkte Fahrtkosten, aber auch indirekte Faktoren zu berücksichtigen wie Zeitverlust, Verkehrsstau, Mehrfahrten und so weiter.  Die eigene Immobilie ist im Leben der meisten Menschen die mit Abstand größte Investition. Deshalb lohnt es sich für jeden, sich unterstützen zu lassen. Bei allen Planungen helfen unsere erfahrenen Immobilienmakler und Finanzierungsexperten, die sich in der Region und Materie ausgezeichnet auskennen und als erste Ansprechpartner zur Verfügung stehen.

 

Kommen wir zum Schluss zum Immobilienreport. Die erste Ausgabe 2015 hat sich mit 30.000 Downloads und mehr als 5.000 vergriffenen Exemplaren extrem gut verbreitet. Eine echte Erfolgsgeschichte made by Sparkasse Regensburg und IRE|BS?

Der Immobilienreport der Sparkasse Regensburg ist definitiv die Messlatte, an der sich alle anderen ausrichten. Ein Standardwerk sozusagen. Man sieht sofort, wo in Regensburg und Umgebung Wohnraum entsteht. Alles sehr kompakt, hochinformativ und auf einen Blick. Es gibt kein besseres Informationsmedium. Und ich gehe ganz stark davon aus, dass der neue Immobilienreport 2016 sogar noch erfolgreicher als sein Vorgänger werden wird.

 

Können Sie uns ein paar Einzelheiten über das Update verraten? Was ist neu, wo liegen die Schwerpunkte, gibt es neue Erkenntnisse?

Der neue Report ist mehr auf das breite Publikum zugeschnitten. Wir greifen die wissenschaftliche Vorarbeit aus dem letzten Jahr auf und aktualisieren die Erkenntnisse. Der Hauptteil ist dagegen „konsumiger“. Auf 50 Seiten beleuchtet er alle aktuellen Baugebiete in Stadt und Landkreis, über die wir berichten durften. Er wartet mit einer viel intensiveren Bildersprache und Grafik auf. Die wichtigste neue Erkenntnis ist für mich, dass wir im Erschwinglichkeitsindex inzwischen bei 9,8 Punkten angekommen sind. Das heißt, dass man inzwischen 9,8 durchschnittliche Bruttojahreseinkommen aufwenden muss, um in Regensburg und Umgebung eine Immobilie mittlerer Art und Güte zu erwerben. Das ist gegenüber dem Vorjahr eine erneute Steigerung. Damit liegen wir in Bayern auf dem zweiten Platz nach München, das mit unglaublichen 13,5 Jahreseinkommen die Tabelle anführt. 9,8 Jahreseinkommen. Eine wirklich signifikante Zahl, wenn man sich vor Augen hält, dass man im Jahre 2005 noch mit durchschnittlich 6,0 ein entsprechendes Objekt in Regensburg erstehen konnte. Und auch das Aufholpotential des Landkreises zeigt sich; hier steigt der Index ebenfalls an.

Dies und viel mehr erfährt der Leser des Immobilienreport 2016. Ich kann jedem empfehlen reinzuschauen.

 

Lieber Herr Dr. Witt, vielen Dank für das informative Gespräch!

(c) Fotografie: Rainer Fleischmann

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