Interview mit Torsten Knapmeyer: Offene Immobilienfonds haben Jahresringe

von Fabian Lutz am in Wachsen ist einfachKommentieren

Gerade sicherheitsorientierte Anleger suchen in Zeiten niedriger Zinsen für Bankeinlagen nach Anlageformen, die ihnen bei geringen Wertschwankungen stabile Erträge bringen können. Dabei richten viele ihren Blick auf Immobilien. Der Preis für ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung ist für den Einzelnen aber oft recht hoch und nicht Jeder möchte den Großteil seines Ersparten in ein einziges Objekt stecken. Die Alternative: man kann auch mit überschaubaren Beträgen „Immobilienbesitzer“ werden, indem man Anteile an einem Offenen Immobilienfonds erwirbt. Mit diesem Geld kauft die Fondsgesellschaft beispielsweise Bürohäuser oder Einkaufszentren. Erträge aus der Vermietung und realisierte Gewinne werden in der Regel einmal jährlich an den Anleger ausgeschüttet. Ein Teil des Fondsvermögens wird als Liquidität vorgehalten und am Zinsmarkt angelegt. Sowohl Ankäufe von Immobilien als auch Rückgaben von Fondsanteilen werden darüber getätigt. Die Deka-Gruppe ist einer der größten Anbieter Offener Immobilienfonds in Deutschland. Ein Kauf der Fonds ist für Kunden der Sparkasse sowohl als  Einmalanlage als auch in Form eines Sparplans schon ab 25 Euro monatlich möglich. Wir haben Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer der Deka Immobilien GmbH gefragt, was aus seiner Sicht die entscheidenden Faktoren beim Aufbau eines funktionierenden Immobilienportfolios sind.

 

Herr Knapmeyer, wie wichtig ist die Zukunft für das erfolgreiche Management von Offenen Immobilienfonds?

 

Bei uns besteht Zukunft zunächst aus Zahlen. Der Kauf einer Immobilie ist eine langfristig angelegte Investition, deshalb stellen wir für jedes infrage kommende Objekt eine Zehn-Jahres-Kalkulation auf: Wann laufen Mietverträge aus? Wie wahrscheinlich ist bei den einzelnen Mietern eine Verlängerung des Vertrags? Wie werden sich die Mieten entwickeln, wie Inflation und Zinsen? Am Ende haben wir ein Datenblatt im Posterformat. Das allein gibt aber nicht den Ausschlag, auch die Story muss stimmen.

 

Welche Story?

 

Story bedeutet, was man aus einer Immobilie machen kann. Ein Beispiel: 2012 haben wir in einem nicht so etablierten Teil von London günstig die Büroimmobilie Kings Place erworben, weil wir an das Potenzial der Gegend glaubten. Die Rechnung ist aufgegangen. Google und das Bankhaus BNP Paribas planen nun in derNachbarschaft ihre Firmensitze, die Mieten ziehen an. Wir beschäftigen uns auch mit grundlegenden Entwicklungen. So stocken wir den Logistikanteil in unseren Portfolios auf, weil wir davon ausgehen, dass die Menschen noch mehr Waren online bestellen werden. Wir erhöhen zudem seit Jahren die Quote der Immobilien mit Nachhaltigkeitszertifikat, das zahlt sich bei der Vermietung aus.

 

Wer genau ist „wir“ bei der Deka?

 

Das Geschäftsfeld Immobilien der Deka-Gruppe beschäftigt rund 530 Mitarbeiter. Ein großer Teil davon befasst sich mit der Vermietung und dem Einkauf. Unsere Akquisiteure prüfen jedes Jahr Gebäude im Gesamtwert von 75 bis 100 Milliarden Euro. Etwa ein Viertel davon stellen sie den Fondsmanagern unserer drei OffenenImmobilienfonds vor. Für die aussichtsreichsten Objekte geben wir Gebote ab. So landen Immobilien im Wert von circa 2 Milliarden Euro jährlich in den Portfolios; wir haben etwa 50 Transaktionen pro Jahr, im Schnitt also nahezu eine pro Woche.

 

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Sind Sie an allen Transaktionen persönlich beteiligt?

 

Ja, als einer von vier Geschäftsführern entscheide ich alle Ankäufe mit. Diese Aufgabe mache ich mir nicht leicht. Wenn es um größere Summen geht oder ich nur den leisesten Zweifel habe, sehe ich mir die Immobilien bis ins Detail an.

 

Zweifel etwa wegen überzogener Preise? Viele sprechen ja bereits von einer Blase im Immobiliensektor.

 

Im gewerblichen Bereich gibt es nach unserer Einschätzung noch keine Immobilienblase. Das sieht man an den Mietrenditen, die auf den Kaufpreis erzielt werden. Sie sind in Deutschland nicht dramatisch gesunken. Trotzdem sind die Preise im historischen Vergleich sehr hoch. Gerade bei Spitzenobjekten bieten einige Marktteilnehmer gegenwärtig aggressiv, wir sind in diesem Segment zurückhaltender. Denn für uns ist es bereits ärgerlich, wenn die unabhängigen Gutachter, die regelmäßig jede Fondsposition prüfen, eine unserer Immobilien um einige Prozent abwerten. Das wirkt sich negativ auf die Fonds aus, wie sich während der Finanzmarkt- und der Eurokrise gezeigt hat. Als die Mieten fielen und die Leerstände zunahmen, zogen die Gutachter Konsequenzen.

 

Warum entwickeln sich die Deka-Immobilienfonds dennoch so konstant?

 

Es stimmt, die Renditen von zuletzt rund 2 Prozent pro Jahr*, ein großer Teil davon steuerfrei, sind im Vergleich zu anderen Investments nach wie vor attraktiv. Die stetigen Ergebnisse in der Krise hängen damit zusammen, dass wir unsere Fondsportfolios sukzessive über einen sehr langen Zeitraum aufbauen konnten – wie bei den Jahresringen eines Baums. Wir haben über mehrere Konjunkturzyklen hinweg in allen Phasen gekauft, mal sehr günstig, mal etwas teurer. Einen ähnlichen Effekt gibt es bei den Mietverträgen. Sie sind so gestaffelt, dass in keinem Jahrgang mehr als 20 Prozent der Verträge auslaufen. Die Jahresringe machen unsere Fonds stabil wie einen Baum, Preisschwankungen an den Immobilienmärkten kommen daher gedämpft in den Portfolios an. Begünstigt wird dies noch durch die Steuerung der Mittelzuflüsse. Wir nehmen jedes Jahr nur eine begrenzte Menge Kapital von Anlegern an, damit wir nie unter Investitionsdruck kommen.

 

Rechnen Sie für die Zukunft mit weiteren Abwertungen von Fondsimmobilien?

 

In Berlin und London ist der Abwärtstrend bei den Mieten gestoppt. Dazu kommen positive Konjunktursignale aus Europas Peripherie, etwa aus Spanien. Das stimmt uns zuversichtlich. Wenn die Immobilienwerte im Vergleich zum Vorjahr nicht sinken, könnte die Fondsrendite künftig in Richtung 3 Prozent steigen. Und das für ein Investment, bei dem Sie ein Lineal unter die Wertentwicklung der vergangenen 30 Jahre legen können, so gering waren die Schwankungen.*

 

Sehen Sie die 2013 eingeführten Kündigungsfristen bei Offenen Immobilienfonds als Manko an?

 

Nein, für Privatanleger macht die Regelung in der Praxis kaum Unterschiede. Sparkassen-Kunden halten Offene Immobilienfonds der Deka im Durchschnitt neun Jahre. Sie zeigen damit, dass sie das richtige Verständnis vom Produkt haben. Deka-ImmobilienEuropa, Deka-ImmobilienGlobal und WestInvest InterSelect stehenfür langfristige Investitionen in Sachwerte, die in der Vergangenheit stetige, angemessene und an die Inflation gekoppelte Renditen erreicht haben.* Mit diesem Charakter sollten sie ein dauerhafter Bestandteil in jedem Portfolio sein.

 

Lieber Herr Knapmeyer, vielen Dank für das informative Gespräch!

 

Faktencheck: Die Deka Immobilien

  • mehr als 40 Jahre Marktexpertise

  • weltweit aktiv

  • Anleger haben die Wahl zwischen zwei europäischen und einem globalen Portfolio mit den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Hotel und Logistik

  • Fondsvermögen von über 26 Milliarden Euro

  • mehr als 450 Objekte in 23 Ländern

  • Mehr als 500 Mitarbeiter

  • sehr hohe Managementqualität laut Ratingagentur Scope

 

* Achtung! Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung.

 

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