Interview mit Birgit Schuhmann: „Baufinanzierung ist echte Maßarbeit“

Birgit Schuhmann, Sie sind Finanzierungsexpertin der Sparkasse Regensburg. Im Augenblick träumen viele Bürger von einem Eigenheim oder wollen sich eine Immobilie als Geldanlage zulegen. Welche Argumente sprechen dafür, sich in der heutigen Zeit eine Immobilie zu finanzieren?

Durch die Finanzmarktkrise ist eine eigene Immobilie gleich doppelt interessant. Zum einen gilt sie als krisensichere Geldanlage, man spricht deshalb gerne von „Betongold“. Die Immobilie schützt seinen Besitzer vor Inflation und ist eine gute Alternative in Sachen Altersvorsorge. Der Plan, im Rentenalter keine hohen Mieten mehr zu zahlen oder – im Falle einer Anlage – Mieteinnahmen zu generieren, ist natürlich verlockend.

Zum anderen ist, auch wegen der Krise, der Zinssatz für Finanzierungen so niedrig wie noch nie. Beim aktuellen Zinsniveau ist der Kauf einer Immobilie viel leichter realisierbar. Trotzdem muss eine Finanzierung stets im Rahmen der individuellen finanziellen Möglichkeiten ablaufen. Potentielle Risiken müssen erkannt und minimiert werden. Das geht natürlich am besten mit einer persönlichen Beratung.

Wovon hängt der Zinssatz für meine Immobilie ab?

Das ist nicht so einfach zu erklären, denn der Zinssatz hängt von vielen Parametern ab. Grundsätzlich kann ich aber sagen, dass die Marktgegebenheiten, die Zinsbindungsfrist und das eingesetzte Eigenkapital eine wichtige Rolle spielen.

Durch ein höheres Eigenkapital, also durch die vom Käufer selbst eingebrachte Geldsumme, reduziert sich das Risiko der Bank. Auch das Finanzierungsvolumen sinkt, was wir als Sparkasse dann mit einem niedrigeren Zins belohnen können.

Ebenfalls ist der Tilgungssatz von großer Bedeutung. Da gilt dasselbe wie beim Eigenkapital. Je mehr ich zur Tilgung leiste, desto früher kann ich meinen Kredit abbezahlen und desto niedriger ist mein Zinssatz.

Bei der Zinsbindung ist die Sache etwas komplizierter. Normalerweise gilt die Regel: „Je kürzer die Zinsbindung, desto niedriger ist der Zinssatz.“ In einer Niedrigzinsphase empfiehlt es sich allerdings, sich die günstigen Zinskonditionen langfristig durch Bindung zu sichern.

Ich sage immer: Welche Art von Finanzierung passt, sollte nicht ausschließlich auf der Grundlage des Zinssatzes entschieden werden. Das ist viel zu kurz gedacht. Die richtige Baufinanzierung ist echte Maßarbeit. Ein Anzug sitzt auch nur wirklich gut, wenn er für seinen Besitzer passgenau maßgeschneidert wurde.

Mit welcher Zinsentwicklung müssen wir in den nächsten Jahren rechnen?

Die zukünftige Entwicklung der Markt-Zinsen ist nur sehr schwer vorherzusagen. Für Immobilienkäufer ist es daher sehr wichtig, die optimale Zinsbindung für sich zu finden.

Die Zinsen befinden sich schon seit längerer Zeit auf historisch niedrigem Niveau. Kurzfristig sehe ich keine hohen Steigerungsraten. Mittel- bzw. langfristig wird aber mit einem Zinsanstieg zu rechnen sein. Und da eine Immobilienfinanzierung leicht mal über 20, 30 Jahre laufen kann, sollte man besser nicht davon ausgehen, dass alles so bleibt wie es ist.

Ein Blick ins Internet oder in Fachzeitschriften verrät, dass es unzählige Finanzierungsmöglichkeiten gibt. Welche Finanzierungart empfehlen Sie?

Sie sagen es: Es gibt eine Vielzahl von Finanzierungsmöglichkeiten.  Die Art der Finanzierung hängt ganz von den Möglichkeiten und Wünschen des Kunden ab. Es kommt immer darauf an, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht und für welche Laufzeit sich der Kunde entscheidet.

Mein Rat für alle, die sich konkret für eine Finanzierung interessieren: Einfach einen Termin mit den Finanzexperten der Sparkasse Regensburg vereinbaren. Dann können wir gemeinsam und in aller Ruhe das beste persönliche Finanzkonzept erarbeiten.

Wie stehen die Finanzierungsarten dem „Klassiker“ Bausparen gegenüber?

Eine Finanzierung und das Bausparen sollten nicht pauschal gegenüber gestellt werden. Der Bausparvertrag ist vielmehr eine sehr gute Ergänzung. Durch die regelmäßigen Ansparraten kann der Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen gesichert werden.

Steigen die Zinsen in den nächsten Jahren dann beispielsweise stark an, sind die Zinsen für das Bauspardarlehen bei einem heute abgeschlossenen Bausparvertrag meist deutlich günstiger als die eines Hypothekendarlehens. Dies liegt daran, dass Bauspardarlehen immer an den Zins gebunden sind, zu dem sie abgeschlossen wurden. Ein Grund, warum das Bausparen nach wie vor sehr beliebt ist.

Welchen Unterschied macht es für mich, ob ich ein Objekt zur Eigennutzung oder als Geldanlage erwerben möchte?

Per se gibt es keinen großen Unterschied. Jedoch lassen sich bei Vermietung Steuern sparen.

Bei einem vermieteten Objekt kommen zahlreiche Ausgaben als abzugsfähige Kosten in Frage. In erster Linie sind das natürlich der Kaufpreis und die Baukosten, aber auch notwendige Reparaturen in einem Altbau und die Herrichtung des Gartens gehören dazu. Ebenso ist es möglich, die Nebenkosten des Erwerbs abzusetzen. Wer aber genauer über das Thema Bescheid wissen will, sollte sich mit seinem Steuerberater in Verbindung setzen.

Bei einer selbst genutzten Wohnimmobilie kann eine staatlich geförderte Altersvorsorge in Anspruch genommen werden. Der sogenannte „Wohn-Riester“ bietet neben der jährlichen Zulage noch die Möglichkeit, einen gewissen Betrag als Sonderausgabe von der Steuer abzuziehen.

Ich möchte mich erst einmal ganz allgemein informieren, was ich mir leisten kann? Wie finde ich dies am besten heraus?

Die solide Basis für eine nachhaltige Finanzierung ist der Haushaltsplan. Er zeigt, wie viel Geld ich im Monat für einen Kredit zur Verfügung habe. Dazu müssen einfach nur die Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt werden. Der Haushaltsplan dient dann als Grundlage zur Errechnung des Kaufpreises. Auf unserer Webseite finden Sie dazu einen sehr hilfreichen Finanzierungsrechner.

Wenn es konkreter wird, würde ich empfehlen, mit dem Haushaltsplan einen unserer Wohnbauspezialisten aufzusuchen. Bei einem Immobilienkauf fallen diverse Nebenkosten an, die leicht übersehen werden und variabel anfallen. Der Berater klärt das genau und kann dann alle relevanten Posten einkalkulieren.

Mit welchen Nebenkosten muss ich denn bei einer Finanzierung ungefähr rechnen?

Folgende Positionen müssen einmalig berücksichtigt werden: Grunderwerbsteuer, Kosten für Notar und Grundbuchamt sowie eventuelle Maklergebühren und diverse Versicherungen.

Fortlaufend fallen folgende Kosten an: Grundsteuer, Abfallbeseitigung, Abgaben für Niederschlagswasser und natürlich die Kosten der eigentlichen Finanzierung, also Zins und Tilgung.

Immobilien-Darlehensverträge werden über viele Jahre abgeschlossen. Komme ich bei einer gravierenden Veränderung meiner Lebenssituation, wie z. B. Scheidung, Insolvenz oder Krankheit, aus diesen Verträgen auch wieder heraus?  

Die von Ihnen genannten Lebenssituationen sind meist nicht planbar und werden im Vorfeld oft nicht ausreichend bei der Finanzierung berücksichtigt.

Leider funktioniert die einfachste Methode der Kreditablösung, nämlich das Haus zu verkaufen und der Bank das Geld zurückzahlen, in der Praxis nicht.

Denn normalerweise kann ein Darlehen erst zum Ende der Zinsbindung zurückbezahlt werden.  Bei einem früheren Ausstieg fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an.  Die Bank ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Kunden vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen. Dies ist nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen der Fall.

Ich rate deshalb immer, das Todesfall- und Berufsunfähigkeitsrisiko entsprechend abzusichern. In Lebensrisikoversicherungen lässt sich auch ein Immobilienschutz integrieren. Mehr Details dazu bekommen Sie von Ihrem Versicherungspartner.

Die meisten  Bürger haben Berührungsängste mit Finanzierungen. Sie haben Angst, große Fehler zu begehen und einen finanziellen Schaden zu erleiden. Worauf sollte man generell achten, um Fehler bei der Finanzierung zu vermeiden?

Auch auf die Gefahr hin, dass ich mich an dieser Stelle wiederhole: Das A und O bei Finanzierungen sind eine kompetente Beratung und maßgeschneiderte Lösungen. Im Idealfall kennt der Kunde seinen persönlichen Berater bei der Sparkasse Regensburg schon länger und vertraut ihm. Er weiß, worauf zu achten ist, denkt ganzheitlich und kann individuelle Verträge so konzipieren, dass sich alle Risiken so weit wie möglich ausschließen lassen. Bedenken Sie: Einen schlecht sitzenden Anzug können Sie zur Not umtauschen. Ihre Baufinanzierung aber nicht. Die muss für Jahrzehnte sitzen.

Liebe Frau Schuhmann, wir danken Ihnen für dieses informative Gespräch!